Justiça condena Município do Rio a devolver ITBI cobrado a maior de contribuinte

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ) determinou que o Município do Rio de Janeiro restitua a um contribuinte os valores pagos a maior referentes ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A decisão é da 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e foi tomada por unanimidade.

O caso

O contribuinte adquiriu um imóvel por aproximadamente R$ 2,4 milhões, com financiamento pela Caixa Econômica Federal. No entanto, ao calcular o ITBI devido, a Prefeitura do Rio utilizou como base de cálculo o valor de R$ 4,5 milhões — mais do que o dobro do preço efetivo da compra e venda.

Diante da cobrança excessiva, o contribuinte ajuizou ação de repetição de indébito contra o Município, pedindo a devolução dos valores pagos a maior. Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente. A juíza de 1º grau entendeu que, embora o valor declarado gozasse de presunção de veracidade, no caso concreto ele seria incompatível com o valor de mercado do imóvel — levando em conta as características do bem, negociações anteriores entre as partes e os preços praticados na região. A magistrada também considerou relevante o fato de o imposto ter sido pago por terceiro.

A reviravolta no recurso

Ao analisar o recurso, a relatora, juíza Luciana Santos Teixeira, chegou a conclusão diferente. Para ela, ficou comprovado que o Município agiu de forma irregular ao arbitrar unilateralmente a base de cálculo do ITBI, sem instaurar processo administrativo com contraditório — procedimento indispensável para que o contribuinte pudesse contestar o valor atribuído ao imóvel.

A decisão da Turma Recursal ampara-se diretamente nas teses firmadas pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 1.113, que estabelece que o ITBI deve incidir sobre o “valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado” — e não sobre valores arbitrados unilateralmente pelo fisco municipal sem qualquer oportunidade de defesa ao contribuinte.

Com base nesse entendimento, a 2ª Turma Recursal reformou a sentença por unanimidade e condenou o Município do Rio ao pagamento de aproximadamente R$ 47 mil, corrigidos pelo IPCA-E e acrescidos da taxa Selic.

Relevância da decisão

O caso ilustra uma prática que tem sido objeto de crescente questionamento nos tribunais de todo o país: a fixação arbitrária, pelos municípios, da base de cálculo do ITBI — geralmente acima do valor declarado na escritura de compra e venda —, sem observância do devido processo legal e sem garantir ao contribuinte a possibilidade de impugnação administrativa.

O STJ pacificou a questão no Tema 1.113, firmando que o valor venal de referência adotado unilateralmente pelo fisco não pode prevalecer sobre o valor da transação sem que seja assegurado ao contribuinte o direito ao contraditório em processo administrativo próprio.

Contribuintes que passaram por situação semelhante — com ITBI calculado sobre valor superior ao da transação, sem processo administrativo prévio — podem ter direito à restituição dos valores pagos a maior, respeitado o prazo prescricional de cinco anos previsto no Código Tributário Nacional. Trata-se de um excelente precedente reafirmando o entendimento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça.

Fonte

A decisão foi publicada no Ementário de Jurisprudência de Turmas Recursais n° 2/2026, disponibilizado no Portal do Conhecimento do TJRJ.

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Com informações do Portal do Conhecimento do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ).